Lakáskiadás magánszemélyként: mit ismer el a NAV költségként?

Ha magánszemélyként adsz ki ingatlant, és a tételes költségelszámolást választod, nem mindegy, milyen kiadásokat húzol le a bevételedből. A szabályok világosak, de sok a buktató. Ebben a cikkben áttekintjük, milyen költségeket ismer el az adóhatóság.

Lakáskiadás esetén sokan döntenek a tételes költségelszámolás mellett, hiszen így a ténylegesen felmerült kiadások csökkenthetik az adóalapot. Fontos azonban tudni, hogy csak azokat a költségeket vonhatod le, amelyek közvetlenül a bérbeadással kapcsolatban merültek fel, igazolhatók, és az adott évben ténylegesen kifizetted őket.

Mik számolhatók el?

• Értékcsökkenés: A bérbeadás céljára használt ingatlan értékcsökkenését figyelembe veheted – az adóév időarányos részét. Ha az eszköz értéke nem haladja meg a 200 ezer forintot, az érték 50%-a már az adott évben elszámolható.
• Karbantartás, javítás, felújítás: A lakás üzemeltetéséhez, működőképességéhez szükséges munkák – például festés, csaptelep csere, kazánjavítás – anyag- és munkadíja is költségként szerepelhet, ha számlával igazolható.
• Biztosítás, közjegyzői díj: Az ingatlanra kötött biztosítás díja és a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalásának költsége is elszámolható.

Mi a helyzet a közüzemi díjakkal és közös költséggel?

• Közüzemi díjak: Ha a mérőórák a bérlő nevére kerülnek, akkor ezek a bérlőt terhelik, tehát nem számítanak sem bevételnek, sem költségnek a bérbeadó szempontjából. Ha viszont a bérbeadó fizeti a szolgáltatóknak a számlát, és azt pontosan ugyanazon az áron továbbszámlázza a bérlőnek, akkor ez az összeg nem minősül bevételnek, és így nem kell utána adózni.
• Közös költség: Ez más tészta. Mivel a társasház felé a tulajdonos, vagyis a bérbeadó tartozik, a közös költség a bevételeid része – akkor is, ha a bérlő megtéríti neked. Jó hír, hogy ezt a költséget el is számolhatod, függetlenül attól, mi van benne (például szemétdíj, víz, felújítási alap).

És amit nem lehet elszámolni…

• Építményadó: Alapesetben nem számolható el, hiszen nem a bérbeadás miatt merül fel, hanem a tulajdonjoghoz kapcsolódik. Kivételt képezhet, ha bizonyítható, hogy a bérbeadás miatt vált ki kötelezettséget – például ha a lakás emiatt került magasabb adókategóriába.
• Idegenforgalmi adó: Ez nem a bérbeadó, hanem a bérlő terhe, így nem elszámolható.

A tételes költségelszámolás jó eszköz lehet arra, hogy csökkentsd az adófizetési kötelezettségedet, de csak akkor, ha pontosan tudod, mit ismer el a NAV. Mindig gyűjtsd a számlákat, figyelj arra, hogy csak a bevételszerzéshez kapcsolódó, valóban kifizetett tételeket tüntess fel. Így elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket – és az adóellenőrzés sem hoz majd álmatlan éjszakákat.