Külföldre költözés és magyarországi ingatlan bérbeadása: Mit kell tudni az adózásról?
Az utóbbi időben egyre több magyar család dönt úgy, hogy külföldre költözik, miközben Magyarországon maradó ingatlanjaikat bérbe adják. Ez számos adózási kérdést vet fel, különösen a személyi jövedelemadózás szempontjából. Cikkünkben összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat, hogy elkerülhessük az adózással kapcsolatos problémákat és félreértéseket.
Czégai Fanni
Adóügyi illetőség és ingatlanhasznosítás
Amikor egy magánszemély külföldre költözik, változhat az adóügyi illetősége. Ennek ellenére az ingatlanhasznosításból származó jövedelem mindig ott adózik, ahol az ingatlan található. Magyarországon tehát az itteni ingatlanok bérbeadásából származó jövedelmet magyar szabályok szerint kell megállapítani és bevallani.
Kettős adózás elkerülése
A kettős adózás elkerüléséről szóló egyezmények biztosítják, hogy ugyanazon jövedelem ne legyen kétszer adóztatva. Az ingatlan fekvése szerinti állam adóztatási joga elsőbbséget élvez, függetlenül attól, hogy a tulajdonos magánszemély mely országban rendelkezik adóügyi illetőséggel.
Közös tulajdon és házassági vagyonközösség
Közös tulajdon esetén az adókötelezettség a tulajdoni hányad arányában oszlik meg, hacsak a tulajdonosok másként nem rendelkeznek. Házassági vagyonközösség alatt pedig a jövedelem után az a fél adózik, aki a tevékenységet végzi, vagy aki a jövedelemszerzés jogosultja.
Bérelt lakás díjának levonása
A külföldön bérelt lakás bérleti díja levonható a magyarországi ingatlan bérbeadásából származó bevételből, feltéve, hogy a bérleti időszak meghaladja a 90 napot, és a külföldi bérleti díjat igazoltan megfizették. Ez a lehetőség mind belföldön, mind külföldön bérelt lakások esetében fennáll.
Bizonylatok és igazolások
A bérleti jogviszonyt minden esetben bérleti szerződéssel és a bérleti díj megfizetését igazoló bizonylatokkal kell alátámasztani. Fontos, hogy a külföldön kiállított bizonylatok is tartalmazzák a szükséges adatokat, és a kiadás összegét az MNB hivatalos árfolyamán kell átváltani forintra.
Adóelőleg és év közbeni bevételcsökkenés
A bevétel nemcsak az éves adóbevallásban, hanem év közben is csökkenthető az adóelőleg alapjának meghatározásakor. A bevétel csökkentés lehetőségével az a bérbeadó is élhet, aki nem magánszemélynek, hanem kifizetőnek adja bérbe az ingatlant. Ebben az esetben a kifizetőnek nincs adóelőleg-levonási kötelezettsége.
Adózás külföldi illetőség esetén
Ha a magánszemély külföldi illetőséget szerez, az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmet Magyarországon is be kell vallani, de az ott megfizetett adót beszámíthatják a külföldi adókötelezettségbe. Az, hogy pontosan hogyan történik a beszámítás, az illetőség országának jogszabályaitól függ.
Összefoglalva, a külföldre költözés és az itthoni ingatlanok bérbeadása számos adózási kérdést vet fel, amelyeket érdemes előre tisztázni. A megfelelő előkészületekkel és az adójogszabályok pontos ismeretével elkerülhetőek a későbbi problémák.
