Bérbe adtad az ingatlanodat? Mutatjuk, mire figyelj a bevallásban

Ha 2025-ben magánszemélyként adtál bérbe ingatlant egy másik magánszemélynek, vagy a bérlő nem vont le adóelőleget, a NAV által elkészített 25SZJA bevallástervezetet ki kell egészítened. Az alábbiakban összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat.

A bérbeadásból származó bevétellel szemben csak a tárgyévben ténylegesen felmerült költségeket lehet elszámolni, és legfeljebb a bevétel erejéig. Kivételt jelent az értékcsökkenési leírás, amelyet a tételes költségelszámolást alkalmazók vehetnek igénybe.

Rezsi: mikor bevétel, és mikor nem?

A leggyakrabban félreértett terület a rezsiköltség kezelése. Az szja-törvény szerint nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személytől vásárolt szolgáltatás – jellemzően a közüzemi díj –, ha azt a bérbeadó a tényleges igénybevétellel arányosan hárítja át a bérlőre. Fontos: ha az áthárított összeg nem minősül bevételnek, akkor költségként sem számolható el.

A szabály azonban nem vonatkozik mindenre. A társasházi közös költség – még akkor sem, ha az tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat vagy fűtést – nem esik ebbe a körbe. Ha a bérlő a közös költséget megtéríti, az bevételnek számít, de a kifizetett összeg költségként elszámolható.

Néhány konkrét eset:

• Ha a bérlő havi átalányban fizeti a rezsiköltséget, az átalány bevételnek minősül, de a ténylegesen felmerült kiadások elszámolhatók.
• Ha a bérleti díj tartalmazza a közüzemi költségeket, a teljes összeg bevétel, a tényleges kiadások pedig bizonylatok alapján számolhatók el.
• Ha a bérleti díj nem tartalmazza a rezsiköltséget, és a bérlő a tényleges fogyasztást téríti meg a bérbeadónak, az áthárított összeg nem minősül bevételnek – de költségként sem számolható el.
• Ha a mérőórákat átírták a bérlő nevére, a szabály nem alkalmazható.

Tárgyi eszközök

A kizárólag bérbeadási célra használt tárgyi eszközök – például bútorok, háztartási gépek – 200 ezer forint egyedi értékig egy összegben elszámolhatók az üzembe helyezés évében. Ha valakinek nem lenne elég bevétele, a beszerzési árat két év alatt, 50-50 százalékban is el lehet számolni. A 200 ezer forint feletti eszközök értékcsökkenési leírás alá esnek – a lakásberendezések jellemzően 14,5 százalékos kulcs alá tartoznak. Fontos: ingyenesen szerzett – örökölt vagy ajándékba kapott – eszközök után értékcsökkenési leírás nem számolható el.

Máshol bérelt lakás díjának betudása

Ha a bérbeadó maga is bérel lakást egy másik településen, az ott megfizetett bérleti díjat levonhatja a bérbeadásból származó bevételéből – ideértve a külföldön bérelt lakást is. A szabály alkalmazásának feltétele, hogy a bérbeadás és a bérlés egyaránt meghaladja a 90 napot, a bérleti díjat senki nem téríti meg a bérbeadónak, és a bérelt lakással kapcsolatban más tevékenységből nem számol el költséget.

Közös tulajdon esetén

Ha az ingatlan több tulajdonos közös tulajdona, az adókötelezettség a tulajdoni arányok szerint oszlik meg. A felmerült költségek bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat alapján elszámolhatók – kivéve az értékcsökkenési leírást, amelynél mindenki csak a saját tulajdoni hányadára eső részt veheti figyelembe.

Az önkormányzati kommunális adó és az építményadó vagyoni típusú közteher, amelyet akkor is meg kell fizetni, ha az ingatlant nem adják bérbe – ezért költségként nem érvényesíthető. Az idegenforgalmi adó szintén nem számolható el, mivel az nem a bérbeadót terheli.

Kérdésed van az ingatlan-bérbeadással kapcsolatos adózási vagy könyvelési teendőkkel kapcsolatban? Jelentkezz konzultációra, és segítünk.