Lakáseladás és adózás: mely felújítások csökkentik a fizetendő szja-t?

Az ingatlanok eladása során rengeteg életszerű és összetett helyzet adódhat. Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy pontosan mikor keletkezik az adófizetési kötelezettség, vagy hogy mely felújítási számlák csökkenthetik a fizetendő jövedelemadót. Összefoglaltuk a legfontosabb tudnivalókat.

Áthúzódó bevétel: nem a pénz beérkezése számít!

Gyakori kérdés, hogy mi a teendő akkor, ha a vételárat több részletben, évekre elhúzódva fizeti ki a vevő. Ha például 2026-ban szerződtök és megkapod a vételár 80 százalékát, de a maradék 20 százalékot csak 2027-ben egyenlíti ki a vevő, és a földhivatali bejegyzésre is csak ekkor kerül sor, akkor mikor kell adóznod?

Ebben az esetben nem a pénz beérkezésének időpontja számít, hanem az az év, amikor az érvényes adásvételi szerződést benyújtjátok az ingatlan-nyilvántartáshoz (földhivatalhoz). Az adókötelezettséget mindig a földhivatali benyújtás éve határozza meg.

Hány év után mentesülsz az adó alól?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem (a bevétel és a levonható költségek különbözete) az évek múlásával fokozatosan csökken, majd az 5. évben teljesen adómentessé válik.

A 2026-os értékesítés esetén a szerzés évétől függően az alábbiak szerint számítandó a jövedelem adóköteles része:

Szerzés éve	Mióta van tulajdonban?	Adóköteles jövedelemarány
2026	0. év	100%
2025	1. év	100%
2024	2. év	90%
2023	3. év	60%
2022	4. év	30%
2021 vagy korábban	5. év vagy régebbi	0% (Adómentes)

Ha tehát 2021-ben vagy annál korábban szerezted meg az ingatlant, a 2026-os eladáskor már egyáltalán nem keletkezik adóköteles jövedelmed.

Milyen felújítási és beruházási költségek számolhatók el?

Az ingatlan szerzési árán és a megszerzéssel kapcsolatos kiadásokon (pl. vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj) túl az értéknövelő beruházások költségeivel is csökkentheted a bevételeidet.

Értéknövelő beruházásnak számítanak például:

• A közművek (víz, gáz, villany, csatorna) bevezetése vagy belső hálózatának kiépítése.
• A központosított fűtés kialakítása vagy cseréje.
• Az épület hőszigetelése, vízszigetelése, nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető felújítása.
• Riasztórendszer, elektromos kapu, autóbeálló, szauna vagy úszómedence építése.

Állagmegóvó felújítások elszámolása (festés, burkolás)

Az olyan állagmegóvó munkák, mint a festés, tapétázás, mázolás, burkolás vagy parkettacsiszolás csak akkor számolhatók el költségként, ha azokat az eladást megelőző 24 hónapon belül végezted el, ÉS a munkálatok összköltsége meghaladja az eladási ár 5 százalékát.

Mikor válik üzletszerűvé az ingatlaneladás?

Ha az ingatlant nem a saját lakhatási vagy pihenési igényeid kielégítésére vásároltad, hanem kifejezetten azzal a céllal, hogy felújítsd és haszonnal továbbadd, az adóhatóság ezt gazdasági (üzletszerű) tevékenységnek tekintheti.

Üzletszerű értékesítés esetén:

• A jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik.
• A tulajdonban tartási évek alapján nem érvényesíthető a jövedelemcsökkentés (az adóalap az évek múlásával sem csökken).
• A 15% szja mellett 13% szociális hozzájárulási adót (szocho) is fizetni kell.
• Mivel a szocho nem számolható el költségként, az adóalap a jövedelem 89 százaléka.
• Ugyanakkor az összevont adóalap miatt érvényesíthetők a különböző adókedvezmények (pl. családi kedvezmény, első házasok kedvezménye).

Bevallási határidők és az iratok megőrzése

A 2026-ban szerzett adóköteles ingatlanjövedelmet a 26SZJA jelű bevallásban (vagy az NAV adóbevallási tervezetének kiegészítésével) kell bevallani, és az adót 2027. május 20-áig kell megfizetni. Nem kell bevallást benyújtanod, ha az eladás adómentes (pl. 5 évnél régebben vetted), vagy ha a levonható költségeid elérik a vételárat. Azonban a szerződéseket, számlákat és igazolásokat az elévülési idő végéig (a 2026-os eladás esetén 2032. december 31-éig) minden esetben meg kell őrizned, mert egy esetleges ellenőrzéskor ezekkel kell igazolnod a mentességet.

Bizonytalan vagy az ingatlaneladásod adóvonzataiban? Kérj személyre szabott konzultációt szakértőinktől!